南昌养老院南昌“以地养老”的经验会让政府背上一个巨大的包袱，江西养老院所以并不适宜向***推广。

近日，关于南昌南昌县一位农民“卖地”养老的新闻引起社会***大关注。据**报道，该县马占福的土地被政府回收，得到了18万元，使他过上了一种现在看来比较安逸的退休养老生活。舆论倾向于肯定这个改革的方向，但我有异议。

马占福出卖土地，其实是一种政府主导的交易，不是市场自由交易。我国没有真正自由的土地交易市场，但我们可以比照国内外经验数据，对这两种交易做个大略分析。

南昌养老院先说耕地出卖。马占福出卖了10亩耕地，每亩地9000元，假设按市场价评估，他算捡了个大便宜。***经验数据是，农地价格是农地地租的8倍左右。我国农地的地租率普遍高于世界水平，与我国土地市场不健全有关。这里按市场比较健全的情形做分析。马先生的村庄地理位置比较好，每亩地的合理地租应该是300元左右，农地价格每亩2400元比较合理。这样算下来，马占福将土地卖给政府，*多得了6.6万元。

再说住房出售。真正值钱的是这部分。按媒体披露的消息估算，马占福先生估计有1亩宅基地。他的五间旧平房，估计值4万元。这样，马先生出售住房获得的9万元当中，有5万元是出售宅基地的收入。

假若允许马先生自行在建设用地市场上与其他村民合伙出售他们的宅基地，在目前政策格局下，他的宅基地应该有更高的出售价格。眼下我国城市二级土地市场的平均综合出让价格每亩土地在230万元左右，考虑到几个因素，如南昌县的地理位置、南昌的相对落后、生地转为熟地的费用以及自由出售时政府应该增加的税费等，马先生自己出售这1亩宅基地，保守地说，可以得到50万元。

但是，上面这个计算其实不合理。如果真正放开建设用地市场，**的地价卖不到每亩230万，马先生也得不到50万。根据欧美的经验数据，如果农地转建设用地（不是城市建成区的熟地），大体是农地价格乘以4。有的地方还要低，例如***的休斯敦*更低。日本因为情况***殊，又有政府管控，这个差异会高到20倍左右。如果我们按10倍计算，马先生的1亩建设用地也*值2.4万元。这样，等于马先生又多得2.6万元。

概括说，南昌县马先生其实与当地政府做了一笔很划算的交易。**真正要在更大尺度上放开建设用地的市场交易，即农户手里的建设用地不经过政府转手，直接推向使用土地的商户，地价会显著下降。

有人会问，如果朝着市场化方向改革，农户交易土地岂不是要吃大亏？其实也无所谓农民吃亏，因为行情在那里，市场在那里，农民若真嫌吃亏，他还可以卖了再买回去，牺牲的是一点交易成本。

南昌养老院又有人会问，按目前这个交易办法，岂不是政府吃大亏了？这是肯定的。这样改下去，政府会背上一个巨大的包袱。我们继续算账。南昌马先生的全部土地资源大体是**农户的平均数。**目前二级市场地价水平要高过南昌南昌县，若在***推开南昌的经验，以土地换养老，我们假定每个农户获得土地出让收入30万，***大约是64万亿。这个数是***每年财政收入的4倍，又是***每年养老保险基金收入的21倍。这个数大约还是每年耕地产出的初级农产品(8.120, 0.00, 0.00%)的20倍（不计算肉蛋奶茶果药材等）。即使政府10年内花出这个钱，每年的负担也难以承受。所以，南昌的办法实际上不适合推向***。

一是强化公办养老机构的托底保障功能，实行老年人入住评估制度，***先保障政府供养对象尤其是失能失智老年人集中养护需求。

二是加快推进具备向社会提供养老服务条件的公办养老机构转制成为企业或开展公建民营。

三是鼓励社会力量通过***资、合资、合作、联营、参股、租赁等方式，参与公办养老机构改革。

四是改革公办养老机构运营方式，鼓励实行服务外包。开展养老机构服务质量建设专项行动，推动养老机构品牌化、连锁化、规模化发展。